อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์หลักที่กองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์เข้าลงทุนเพื่อนำมาปล่อยเช่าหารายได้ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์มีจุดที่แตกต่างกับสินทรัพย์ลงทุนอื่นจากการเป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตนจับต้องได้ (physical asset) ซึ่งการใช้ประโยชน์จะมีการเสื่อมสภาพตามการใช้งาน ทำให้เมื่ออสังหาริมทรัพย์มีอายุการใช้งานผ่านไประยะหนึ่ง จะมีความจำในการปรับปรุงทรัพย์สินใหญ่ (Major Renovation) เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพที่ดี ทั้งนี้การปรับปรุงก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ดังนี้

ข้อดี

  1. การปรับปรุงทรัพย์สินใหญ่ (Major Renovation) ช่วยให้ทรัพย์สินอยู่ในสภาพที่เหมาะสม และสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดได้
  2. ภายหลังการปรับปรุง กำไรจากการปล่อยเช่ามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งกองมีแนวโน้มที่จะจ่ายประโยชน์ตอบแทนเงินปันผลสูงขึ้น
  3. แนวโน้มกำไรในระยะยาวที่ดีขึ้นหลังปรับปรุง จะช่วยให้มูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามการประเมินด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) สูงขึ้นซึ่งสะท้อนศักยภาพในการหารายได้ของทรัพย์สิน และทำให้มีมูลค่าทางบัญชี (NAV) ในระดับที่เหมาะสมขึ้น

ข้อเสีย

  1. การปรับปรุงทรัพย์สินใหญ่ (Major Renovation) ต้องใช้งบประมาณที่สูงกว่าการซ่อมแซมปกติ ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในช่วงปรับปรุงที่สูง ทั้งนี้โดยปกติเงินทุนที่ใช้อาจมาจากเงินหมุนเวียนของกองหรือเงินกู้ยืม
  2. ในการปรับปรุงทรัพย์สินใหญ่อาจทำให้ต้องปิดพื้นที่และทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์และขาดรายได้ในช่วงปรับปรุง ทั้งนี้ผู้จัดการกองสามารถบริหารแผนปรับปรุงเพื่อลดผลกระทบในการหารายได้ เช่น ปิดปรับปรุงทีละเฟส, ปรับปรุงในช่วง low season กรณีเป็นโรงแรมหรือพื้นที่ค้าปลีก หรือปิดปรับปรุงในช่วงโควิด-19 ซึ่งเป็นช่วงที่ไม่สามารถหารายได้
  3. ในช่วงที่มีการปรับปรุงและช่วงแรกหลังปรับปรุงเสร็จ ระดับกำไรจากการปล่อยเช่าอาจยังไม่สูงเท่ากับก่อนการปรับปรุง ซึ่งทำให้กองมีแนวโน้มที่จะจ่ายประโยชน์ตอบแทนเงินปันผลลดลง

ทั้งนี้รอบการปรับปรุงทรัพย์สินใหญ่ (Major Renovation) จะแตกต่างกันตามการดูแลรักษา (Maintenance) ของผู้บริหารโครงการ (Property Manager) รวมถึงประเภทของทรัพย์สิน โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมและพื้นที่ค้าปลีก มีแนวโน้มที่จะต้องมีการปรับปรุงบ่อยกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เพื่อให้มีสภาพที่ดีและดึงดูดให้มี traffic ของผู้มาใช้บริการจำนวนมาก โดยในตลาดก็มีหลายๆ กองอสังหาฯ ที่มีการปรับปรุง เช่น

  1. CTARAF : ปิดปรับปรุงโรงแรมและ rebrand จาก Centara Grand Beach Resort Samui Hotel เป็นCentara Reserve Samui

  2. QHOP : ปิดปรับปรุงโรงแรมบูเลอวาร์ด กรุงเทพ ซึ่งอาคารมีอายุการใช้งานมากกว่า 30 ปี (เดิมเป็นโรงแรม   อมารี บูเลอวาร์ด)

  3. CPNREIT : ปิดปรับปรุงเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และโรงแรม Hilton Pattaya

  4. QHHR : ปิดปรับปรุงโรงแรม Centre Point สุขุมวิท 10 และ ประตูน้ำ

  5. Ally : ปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางศูนย์การค้าเดอะ คริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์, เดอะ ไพร์ม หัวลำโพง, ศูนย์การค้าคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ เป็นต้น

  6. FUTUREPF : ปิดปรับปรุงพื้นที่ร้านค้าบางส่วนศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต

  7. LPF : ปิดปรับปรุง โลตัส เอ็กซ์ตร้า ภูเก็ต, โลตัส มหาชัย และโลตัส ศรีนครินทร์ เป็นต้น

ตัวอย่างการปรับปรุงทรัพย์สินใหญ่ (Major Renovation) 

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์  (กอง QHHR)

โครงการ Centre Point สุขุมวิท 10 

  • ปรับปรุงห้องพัก

  • ปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง (Lobby / ห้องอาหาร)

            ที่มา : รายงานประจำปี 2565 ของกอง QHHR

อนึ่งกรณีที่กองอสังหาฯ มีอสังหาริมทรัพย์ลงทุนหลายโครงการ และไม่ได้มีการดำเนินการปรับปรุงพร้อมกันจะช่วยให้มีผลกระทบต่อกำไรและประโยชน์ตอบแทนเงินปันผลน้อยกว่า เนื่องจากโครงการอื่นยังสามารถหาประโยชน์ได้ตามปกติ